на главную
25.12.2013

Как сдать квартиру, соблюдая все правила и при этом сэкономить

Совет Федерации ужесточил ответственность тех людей, которые сдают жилье с нарушениями, особенно лицам без регистрации, приняв соответствующий закон. В частности, на собственников будут налагать штраф в размере до 5000 р.

Давайте попробуем разобраться, как сдать квартиру, соблюдая все правила и при этом суметь сэкономить на налогах.

Кому разрешается сдавать квартиру

Договор аренды может подписывать только собственник. Частенько возникают ситуации, что квартира оформлена на девушку, которая уехала за границу, а её жилплощадь сдает мать. Это незаконно, так как договор может подписывать на праве собственности владелец квартиры или человек, у которого имеется доверенность на сдачу квартиры в аренду от собственника.

На что необходимо обращать внимание при заключении договора.

1. Свидетельство о праве собственности. Можно также запросить новую выписку из ЕГРП (о регистрации права на недвижимость в государственном реестре).

2. Однако бывают ситуации, выписку о праве собственности на квартиру в ЕГРП получить нельзя. К примеру, если квартиру покупали до 1998 года. Не стоит в такой ситуации пугаться, нужно просто проверить у собственника другие имеющиеся документы, проявив тщательность.

Перед сдачей квартиры желательно описать находящееся в ней имущество: от кровати до телевизора.

Документы, которые нужно оформить

При появлении потенциального квартиросъемщика необходимо подготовить акт приема-передачи квартиры и составить договор. Нужно составить опись имущества - либо в акте, либо в договоре. Это позволит зафиксировать, что именно и в каком состоянии находится в квартире. Это выполняется больше для подстраховки: чтобы потом не возникло о том, чей это холодильник, стиральная машина или мебель.

Но главным является договор, в котором чётко указана арендная плата, а также другие условия. Здесь сложного ничего нет.

Важно знать, что если квартиросъемщиком выступает физическое лицо, то с ним нужно заключать договор по найму жилого помещения. Не нужно путать его с договором аренды, который заключают, если квартиросъемщиком выступает юридическое лицо (к примеру, организация может арендовать квартиру для сотрудников).

Договор по объему может быть разным – здесь многое зависит от фантазии сторон. Его можно составить и на 1- страницах, а можно и на одной-двух страницах – самый простой договор.

Пример таких документов легко можно найти в сети, там имеются совсем неплохие варианты, но здесь нужно понимать, что размещённые в интернете документы являются образцами, их нельзя слепо копировать. В целом, даже человек, который не имеет юридического образования, способен справиться с этим. Главное – знать, чего вы хотите, и в тексте договоренности сторон зафиксировать это, чтобы в будущем избежать возможных конфликтов.

Договор найма помещения не требует госрегистрации. К тому же не подлежит таковой и договор аренды, заключаемый без указания срока аренды и на срок менее года. Если имеется необходимость заключить договор на длительный срок (к примеру, на 6–7 лет), то он требует регистрации в Росреестре.

Уплата налогов

Налоги являются головной болью арендодателя, при этом арендатора они не будут касаться. К тому же факт неуплаты или уплаты налогов никоим образом не будет влиять на судебное разбирательство по причине, скажем, просрочки арендной платы. Но, может случиться такое, что если арендодатель подаст в суд на арендатора, то факт неуплаты налогов, может теоретически настроить судью против него – здесь всё зависит от человека.

Налоги следует платить раз в год. Например, если в 2013 году вы сдавали квартиру, то до 30 апреля 2014 года необходимо прийти в налоговую, где нужно заполнить декларацию. Дело это не очень простое. В самой налоговой имеются образцы на стендах, также в заполнении помогают сотрудники. В интернете имеются специальные программы, которые также упрощают процесс заполнения.

Ставка НДФЛ (налог на доходы физических лиц) составляет 13%. Конечно имеется возможность заплатить меньше, но только если вы зарегистрируетесь как индивидуальный предприниматель, а ваша квартира будет сдаваться именно в этом статусе.

Стать ИП просто – это займёт пять рабочих дней, нужно будет зарегистрироваться в налоговой. Придется оплатить услуги нотариуса в сумме от 1300 р. и заплатить госпошлину в сумме 800 р.

Выгода от регистрации индивидуального предпринимателя может появиться, если жилец будет платить более 25 тысяч рублей в месяц. При сумме 85000 рублей в месяц, а также при сдаче более одной квартиры, можно приобрести патент - налоги будут меньше.

Если в договоре не указать условия его расторжения, то в случае проживания в вашей квартире плохого жильца, выселить его будет затруднительно.

Что грозит тем, кто квартиру сдает незаконно

Если договор в органах Росреестра не регистрируется, то налоговая не узнает, что вы сдаете квартиру. Однако, это не освобождает от обязанности платить налоги. Налоговая может узнать, что вы не осуществляете оплату налогов из других источников. Сегодня соседи часто жалуются участковому, пишут письма в налоговую, особенно если в вашей квартире поселятся шумные жильцы. Поэтому договор аренды не станет панацеей.

Неуплата налогов может повлечь штраф, который составит 20 - 40% от суммы, неуплаченной вами (играет умысел нарушителя). Но ответственность может стать и уголовной, в случае если налоговые органы в течение трех финансовых лет недополучили более 600000 р. Здесь могут оштрафовать и до 300000 р. Могут и лишить свободы сроком до одного года. При совершении преступления впервые, можно ограничиться выплатой полной суммы недоимки, а также пеней и суммы штрафа, определяемой налоговой.

Если хозяин жилья сдаёт квартиру лицам без регистрации на период больше трех месяцев, то ему светит штраф до 2500 р. Такой же штраф грозит и для квартиросъемщиков.

Новый жилец для регистрации должен предоставить паспорт местное отделение ФМС, заявление и договор найма. Есть вариант подачи заявления через портал госуслуг.

Как расторгнуть договор

Расторгнуть договор досрочно можно по основаниям, которые предусмотрены законом.